Le démembrement est un contrat par lequel deux parties, le nu-propriétaire et l'usufruitier, se partagent les droits de propriété d’un bien.
Selon les cas, le démembrement sera :
- temporaire, c'est-à-dire pour une période de temps fixe, déterminée à l'avance,
- viager, c'est-à-dire qu'il ne prendra fin qu'avec le décès de l'usufruitier.
La nue-propriété est le droit pour un propriétaire appelé momentanément "nu-propriétaire" de disposer d'un bien sans en percevoir les revenus pendant une certaine période au terme de laquelle il récupérera l’usufruit et sera pleinement propriétaire.
Profil du nu-propriétaire
Le nu-propriétaire est un contribuable en activité, fortement imposé sur le patrimoine, n’ayant pas besoin de revenus complémentaires mais désirant se constituer un patrimoine tout en diminuant la charge d’impôts ou de son patrimoine taxé à l’ISF.
Les avantages de la nue-propriété
- La constitution d’un patrimoine en ne payant que 78 ou 64% du coût de la pleine propriété des parts (selon la durée du contrat de 5 ou 10 ans)
- Le nu-propriétaire se retrouve au bout du contrat avec 100% du capital revalorisé en n’ayant investi au départ, que le capital placé en CAV
- A l’issue de la convention de démembrement, le nu-propriétaire percevra la totalité des revenus de la pleine propriété (en n’ayant payé que 64 ou 78% de celle-ci)
- Pas de taxation lorsque l’usufruit rejoint la nue-propriété
L’usufruit est la somme du droit d’usage et du droit de jouissance, c’est à dire la perception des revenus générés par les parts de SCPI.
Profil de l'usufruitier
- Un particulier faiblement imposé, très souvent retraité ou futur proche retraité, qui a besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat.
- Une société souhaitant "développer" ses résultats imposés à l’IS ou une entreprise individuelle soumise aux BIC ou BNC
- Une Compagnie d’assurances souhaitant "doper" le rendement de ses contrats d’assurance-vie en euros (pour compenser notamment la baisse des taux obligataires)
Les avantages de l'usufruit
- Un rendement annuel important avec un investissement de départ faible (de 22 à 36%) suivant la durée de la convention.
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