Acquisition et vente de parts de SCPI
L'acquisition des parts de SCPI
Il existe deux modes de fonctionnement du capital des SCPI qui déterminent les conditions d’acquisition des parts de ces sociétés :
- les SCPI à capital fixe : soit elles sont en augmentation de capital (on peut alors souscrire des parts sur le marché primaire), soit elles sont fermées et il convient de présenter une demande (quantité de parts souhaitée et prix maximum proposé) sur le carnet d’ordres du marché secondaire de la SCPI. Ce marché secondaire consiste en une confrontation périodique (en général, entre une semaine et un mois) des ordres d’achat et de cession dont l’objet est de déterminer un prix d’équilibre dit "prix d’exécution". Ce prix est le net perçu par le cédant.
- les SCPI à capital variable : on souscrit des parts directement auprès de la société de gestion de la SCPI.
Seul l’échange intervenant sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe est assujetti aux droits d’enregistrement .
La vente des parts de SCPI
SCPI à capital fixe
Le cédant inscrit son ordre sur le carnet d’ordres en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts, s’il a lieu, se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
SCPI à capital variable
Le retrayant obtient la valeur de son placement auprès de la société de gestion, à un prix directement corrélé à la valeur du patrimoine à la date à laquelle intervient cette vente. La société de gestion émet par ailleurs de nouvelles parts si un acquéreur se présente. Si les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement (éventuellement doté par des cessions d’actifs) destiné à satisfaire les sortants.
La réforme du marché secondaire des parts de SCPI, lancée en 2001 à l'initiative de l'ASPIM, a abouti à des résultats très satisfaisant. Depuis cette date, si le marché secondaire reste traditionnellement limité dans son volume, les SCPI n'ont pas rencontré de problème marquant dans la gestion de leur liquidité.
