Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Société Civile de Placement Immobilier dont l'objet est de drainer l'épargne pour investir dans le secteur immobilier.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
- Facilité d'accès au marché immobilier avec des mises de fond faibles.
- Aucun souci de gestion, celle-ci étant assurée par un professionnel.
- Souplesse d'un investissement en parts face à l'achat en direct d'un bien immobilier.
- Répartition des risques grâce à l'investissement dans plusieurs biens de nature différente, répartis géographiquement et avec une diversité de locataires.
- Liquidité grâce à l'organisation d'un marché secondaire des parts.
- Revenus réguliers, en général trimestriels.
- Possibilité pour des particuliers d'accéder à l'immobilier d'entreprise.
- Une orientation de placement annoncée dans la note d'information.
- Un cadre légal et réglementaire.
Comment est déterminé le prix de souscription des parts de SCPI ?
Le prix de souscription est déterminé par rapport à la valeur de réalisation qui elle, est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société, avec une marge de + ou - 10%.
Qu'est-ce que le prix d'exécution ?
Ce prix est celui auquel la plus grande quantité de parts peut être échangée.
Lors d'une augmentation de capital, y a-t-il des frais supplémentaires à ajouter au prix de la part annoncé ?
NON, car le prix de la part inclus les frais de souscription
En revanche, le rendement annoncé (5 à 6 %) se calcule sur le prix de la part, frais compris
Quel est le contenu d'une note d'information ?
La note d'information est une synthèse des caractéristiques du produit qui permet, notamment, d'obtenir la réponse à une série de questions :
- Quelle règlementation s'applique à la SCPI ?
- Qui la commercialise ?
- Qui la gère ?
- Quelle est l'orientation de la gestion ?
- La SCPI est-elle investie plutôt en immobilier d'entreprise ou en habitation ?
- A quelle durée de placement ce produit est-il adapté ?
- Quels sont les frais de souscription et de cession ?
- Quels sont les frais annuels de gestion ?
- Quelle est l'orientation de la gestion ?
- Quelle est la fiscalité appliquée aux revenus ?
En cas de baisse du marché de l'immobilier d'entreprise, la revente des parts risque-t-elle d'être bloquée ?
L'expérience de la dernière crise immobilière de 1991-1996 a montré qu'il fallait augmenter la liquidité du marché de la revente des parts.
Depuis 2001, il a été institué un marché secondaire actif, avec confrontation des ordres d'achat et de vente pour trouver un "prix d'exécution" auquel s'échange le maximum de parts.
La nouvelle loi a réformé l'organisation du marché secondaire.
Qu'est-ce que le marché secondaire ?
C'est le lieu de rencontre entre acheteurs et vendeurs.
Quand un associé veut vendre ses parts de SCPI, en totalité ou en partie, il émet un ordre sur le marché des parts de manière à ce qu'elles soient rachetées par un acquéreur.
Périodiquement, les ordres d'achat et de vente sont confrontés pour permettre l'échange des parts sur la base d'un prix d'équilibre unique dit : "prix d'exécution", pour la période.
Faut-il acheter des parts de SCPI sur le marché primaire ou secondaire ?
Cela dépend de la qualité des SCPI et du rendement net de frais attendu ou souhaité.
Dans un marché où les loyers augmentent, acheter sur le marché secondaire des SCPI qui ont des baux en cours de renégociation, peut s'avérer judicieux.
A quelle fiscalité sont assujettis les porteurs de parts de SCPI ?
La SCPI n'étant pas soumise à l'impôt sur les sociétés, à charge au porteur de parts de s'acquitter de l'impôt en fonction de son propre régime fiscal.
Comment faire pour déclarer mes revenus ?
La quasi-totalité des revenus que vous percevez constitue en effet des revenus fonciers.
Chaque année, la société de gestion vous adresse un relevé très précis qui vous permet d'établir votre déclaration sans souci.
Comment savoir si j'ai intérêt à opter pour le prélèvement libératoire sur mes revenus de SCPI ?
Le taux de prélèvement libératoire qui concerne uniquement la partie des revenus de placement de trésorerie est de 27% depuis janvier 2005. Si votre taux marginal d'imposition est supérieur, votre intérêt est d'opter pour le Prélèvement Libératoire. Toute modification d'option doit être effectuée en début d'année avant le 28 février.
Je sais que je peux faire donation des parts de SCPI dont je suis propriétaire, mais puis je souscrire de nouvelles parts directement au nom de mes enfants ou de mes petits enfants ?
Oui. Il suffit de remplir le bulletin de souscription directement au nom du donataire et vous avez la possibilité de vous réserver l'usufruit des parts .
Que deviennent les parts de SCPI lors d'un décès ?
Les parts de SCPI entrent dans l'actif successoral et se transmettent aux héritiers. Lors du règlement de la succession et en fonction des décisions qui auront été prises avec le notaire, les parts pourront être transférées aux héritiers conformément à l'acte qui sera adressé à la société de gestion.
Est-il possible de transmettre à titre gratuit ses parts de SCPI ?
Oui. En effet vous pouvez transmettre tous les 10 ans, en exonération de droits, à vos enfants (dans la limite de 50.000 euros par enfant) et à vos petits-enfants (dans la limite de 30.000 euros par petit enfant) le nombre de parts que vous souhaitez.
