3 idées reçues... et erronées sur les SCPI
Les SCPI …. c’est complexe !
Réussir un investissement nécessite de réunir des conditions identifiées dès l’origine du projet, en prenant en considération un certain nombre de paramètres destinés à évoluer dans le temps et le placement immobilier s’inscrit naturellement dans ce cadre. La liste des exigences qui s’imposent à l’épargnant qui a fait le choix de cette classe d’actifs est riche : choix de tel ou tel bien, suivi des rapports locatifs, application de la règlementation technique, gestion des travaux, traitement fiscal et comptable etc...
Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement.
Il peut cependant être tentant de déléguer la gestion du patrimoine immobilier à des professionnels reconnus et agréés par l’AMF. Le champ de cette gestion, telle qu’elle est assurée par une SCPI, est large en ce qu’il comprend aussi bien l’asset management (définition et suivi de la stratégie immobilière), le property management (gestion et valorisation du patrimoine : engagement et suivi des travaux, recouvrement des loyers, gestion des contentieux, respect des obligations juridiques, techniques, fiscales et comptables s’imposant aux bailleurs) et le fund management (gestion de la société, de sa vie sociale, traitement des obligations fiscales et comptables des investisseurs etc...).
Tout en faisant bénéficier les investisseurs d’une information précise sur leur placement et en agissant sous le contrôle du Conseil de Surveillance, la SCPI leur permet de se débarrasser des préoccupations et interrogations liées à l’investissement immobilier, en son acception la plus large.
Si l’investisseur immobilier évolue sans doute dans un environnement à la complexité croissante, surtout quand il agit seul, l’intermédiation permise par la SCPI facilite largement sa démarche.
Les SCPI ... c’est illiquide !
La liquidité est un critère essentiel de jugement de la qualité d’un investissement.
La crise financière internationale, intervenue à l’été 2007, a démontré que ce risque pouvait concerner des fonds d’investissement contenant des valeurs réputées liquides mais dont la valorisation, en certaines circonstances, pouvait devenir difficile.
Par sa nature même, l’immobilier n’est pas la classe d’actifs la plus liquide. Même dans un marché "porteur", la vente d’un logement nécessite plusieurs semaines avant que le cédant et l’acquéreur puissent signer un acte notarié.
Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement.
Si des SCPI ont rencontré des difficultés au cours des années 90, le bilan de la liquidité de ces fonds immobiliers est désormais satisfaisant, aussi bien pour les SCPI à capital fixe que pour les SCPI à capital variable.
• Le marché secondaire des SCPI à capital fixe a fait l’objet d’une réforme intervenue en 2001, à l’initiative de l’ASPIM, qui a eu pour effet de permettre plus aisément la formation d’un prix d’équilibre optimisant le nombre de parts échangées, le "prix d’exécution", dès lors que les exigences des cédants et des acquéreurs sont conformes à l’état du marché.
• Les SCPI à capital variable fonctionnent selon le principe des retraits et souscriptions : toute part cédée est censée être compensée par une nouvelle part émise. A défaut, le gestionnaire peut constituer un fonds de réserve destiné à satisfaire les demandes de rachat dépassant, le cas échéant, les souscriptions.
Les échanges de parts interviennent à un rythme généralement compris entre une semaine et un mois.
Sans que ces sociétés soient juridiquement tenues d’apporter une garantie de liquidité immédiate, la liquidité satisfaisante des SCPI est attestée par l’évolution de long terme de leur marché secondaire et du ratio de parts en attente.
Les SCPI ... c’est cher !
Tout investisseur en immobilier connaît les frais et charges qu’il doit supporter pour l’acquisition d’un actif immobilier (droits d’enregistrement, honoraires du notaire et du commercialisateur …) et la gestion du patrimoine (honoraires de l’administrateur de biens, charges non refacturables, impôts et taxes divers, garantie de versement de loyers etc.).
Pour autant, cette caractéristique de l’immobilier n’a pas dissuadé les nombreux investisseurs qui ont fait ce choix de placement.
Les SCPI n’échappent évidemment pas à cette règle. Mais il doit être rappelé que leur règlementation leur fait obligation de publier des comptes annuels dans lesquels sont exposés les principaux postes de charges et leur montant rapporté à une part.
En ce qui concerne la commission de gestion perçue par la société de gestion de la SCPI qui couvre la mission réalisée par cette dernière, il convient de la rapporter à l’en-cours de la société (et non pas seulement à son assiette constituée des revenus locatifs) pour en apprécier le niveau. Si l’on considère l’hypothèse d’une société de gestion d’une SCPI qui perçoit une commission de gestion de 11,96% (10% HT) des loyers . Cette même SCPI a un rendement annuel de 6%, c’est-à-dire qu’elle distribue un revenu de 6 pour un prix acquéreur de part de 100. Cette commission de gestion représente alors 0,72% (11,96% x 6%) de l’en-cours de cette société, ce qui lui permet de fort bien supporter la comparaison avec d’autres supports de placement collectif.
